摘要：人保资产成功设立发行首单CMBS资产支持计划，规模高达53.34亿。随着商业物业去库存的需求，保险资管CMBS发行量有望继续增长。这一举措有助于推动商业地产去库存，促进市场流动性，同时为投资者提供更多元化的投资选择。
该计划以商业物业抵押贷款债权或相关债权作为基础资产，通过预期现金流（如租金、物业费、商业管理费等）作为偿付支持，设立资产支持计划，并向合格投资者发行受益凭证，此次发行规模达到53.34亿元，是保险资产管理公司在CMBS领域的一次重要尝试。
人保资产表示，该项目的成功落地深入贯彻落实了党中央、国务院关于盘活存量资产、扩大有效投资的战略要求，主要合作方为华润集团核心成员华润置地，底层资产为位于厦门市最核心的火车站-莲坂商圈的华润厦门万象城，具有区域优势突出、商业聚集度高等特点，现金流保障能力强。
在防范化解金融风险的背景下，CMBS作为一种创新金融工具，具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优势，其核心在于将缺乏流动性但能产生持续现金流的基础资产从原始权益人转移到特设目的实体，并通过内外部信用增级提升基础资产的信用级别，从而实现基础资产在资本市场的证券化。
CMBS对于商业地产库存高企的挑战也提供了有效的解决方案，它为商业物业提供了更有竞争力的长期资金，优化了开发商的融资成本和资本结构，激励开发商更关注资产本身质量，随着商业地产资本化成为政策支持的方向，我国陆续出台多部重要文件支持盘活存量资产，保险资管CMBS市场的参与机构、底层发行主体及基础资产类别有望进一步扩大。
值得注意的是，保险资管CMBS市场的发行实践仍处于起步阶段，存在发行规模较小、参与者较为单一、基础资产类别不够丰富等特点，但随着发行效率的提高、产品发展的创新和信息披露制度的完善，支静雅认为保险资管CMBS市场的参与机构、底层发行主体及基础资产类别有望进一步扩大，发行量有望进一步增长。
保险资管CMBS作为保险资金和商业地产的重要桥梁，其市场潜力巨大，随着政策的不断支持和市场的逐步成熟，保险资管CMBS的发行量有望持续增长，为商业地产去库存、开发商融资优化以及保险资金运用提供更多可能性。
